香港樓市，向全球資本打開了大門！
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編輯 : 大寶123
發布 : 03-03
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01就在坊間流傳著北上廣深一線城市限購政策再調整的小道消息時，香港不聲不響地放了一個超級大招。今天，香港2024-2025年度的《財政預算案》公布。特區財政司司長陳茂波在預算案中提出——即日撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易均無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。不了解香港樓市政策的同學可能不清楚這句話的意義。這句話換成通俗的方式來說，就是——香港樓市取消了它的限購政策，向全球的資金打開了大門。香港的限購政策稱為辣招，和咱們內地限購的政策不一樣，咱們是直接行政性的限制，規定不讓你買，香港是通過高稅率來抑制過熱的炒房氛圍。香港主要靠三項稅來抑制外來客和本地投資客的炒房行為。第一個稅是額外印花稅，起到類似于限售的作用，用來打擊炒房客。它規定——買家在購房后6個月內轉售需繳納樓價20%的稅項；6個月至1年內轉售，需繳納15%；1年至2年內轉售繳納10%。2年以后再出售，才沒有這個額外的印花稅。第二個稅是買家印花稅，主要限制非香港永久居民。買家印花稅稅率7.5%，只要是香港非永久居民，或者是以公司名義在香港買房，都需繳納這個稅。第三個稅是新住宅印花稅，主要限制所有在港購買首套房以外的業主。即使你是香港本地人，想買第二套房也要繳納新住宅印花稅，稅率7.5%。而今天，這三項稅全部取消了。以后在香港買房，不分你是本地人還是外地人，不分你是首套還是二套，還是多套，都和香港永久居民一個標準，只需交最高稅率4.35%的從價印花稅即可。02香港這次全面撤辣，絕對是王炸一樣的政策，威力等同于北上廣深全面解除限購。之所以做出這么大的調整，是考慮到香港樓市的現狀。香港的樓市幾乎和內地樓市同步，從2022年以來就一直處于市場低迷的狀態。按照差估署公布的數據，2024年1月香港整體售價指數306.4，月度跌幅1.57%。這已經是連續第9個月的房價下跌。2023年全年，香港的房價下跌了9.43%。現在的房價相較于2021年9月的高位已經下跌了23.03%。房價指數基本上跌回了2016年10月的水平。香港的房價，跌回了7年前。尤其是2023年7月之后，以李嘉誠為首的開發商群體以價換量打價格戰，讓香港樓市雪上加霜。和香港開發商降價促銷的力度相比，咱們內地的開發商那點降價完全沒有誠意。舉幾個例子可以看看。李嘉誠的長江實業，旗下開發的新樓盤“親海駅II”在去年7月首度開賣，價格是周邊二手房的七折。李兆基的恒基兆業在紅磡開發的必嘉坊3期去年8月份房價下調了10-20%。橡樹資本旗下的何文田豪宅傲玟去年重啟銷售，售價相較于它當年的高峰期打了6折。除了直接的房價讓利，還有內地買房人想都不敢想的1088計劃。這是一個對買房人極其優惠的買房方案，買房人只需要付20%的首付，房子就可以住3年。3年后如果房價漲了，你可以決定把房子買下來，這時20%的首付可以折算成房款。3年后如果房價跌了，你可以放棄購買，就當你20%的錢租了3年的房。先住后買，漲價再買，香港開發商的內卷到了如此的程度。樓市行情不好，香港的政府就減少樓市的限制。去年10月份，在香港特首的執政報告里，開始對香港樓市實施減辣政策。延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年；買家印花稅和新住宅印花稅從15%降低到7.5%；額外印花稅從3年調整為2年；香港居民可以先免后征。這一次，香港從“減辣”到“撤辣”，把所有的限制一個沒留全部取消了。03香港這次撤辣的政策，對香港樓市是個大利好，對深圳樓市是個利空。這次一撤辣，將香港的買房人范圍從香港本地擴展到了全球。尤其對于內地的購房人來說，具有非常大的誘惑力。以前內地人想要買香港的房子，比香港人多付30%的稅。去年減辣之后，還有15%的稅。一千萬的房子，光交稅就得一二百萬。現在在香港買房，內地人和香港本地人一樣的稅收待遇。而香港的房產，在租金收益上是內地住宅的2-3倍。現在香港的房價相較于高峰期已經下降了23%，和北上廣深的房價差距也越來越小。更國際化的城市，更高的租金，更低的購房門檻，還是對標美元的資產。這次撤辣之后，香港住宅將如香港身份一樣，吸引內地有實力的客戶進場。特別是之前有實力要買北上深廣的客戶，一看香港的樓市政策和房價，有可能轉頭投入香港的懷抱。預計此次撤辣之后，香港樓市下跌的趨勢將會逐漸穩住，房價能夠觸底。而香港樓市的轉折點，得需要等到美元降息之后。按照這樣的節奏，香港樓市的觸底時間基本上在今年的下半年。香港的樓市政策一放到底，這是香港樓市下一輪房產周期即將開啟的政策信號。接下來會出現市場底，市場底之后會有穩步回升。所有的資產收益，都來自于對趨勢精準判斷之后的提前布局。考慮資產對沖和保值升值的朋友，是時候了解香港房產了。
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