大消息，深圳樓市又“破戒”了？！
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編輯 : 大寶123
發布 : 04-30
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原創 團長今天（4月27日），前海管理局在深圳特區報發布的一則公示，引起了廣泛的關注。這則公示宣布：將在前海地區，增加住宅用地和商務公寓用地。公告首先介紹了上述三個“單元”原來的規劃，具體分別是：開發單元十四主導功能“以商業、藝術文化娛樂等功能為主”，單元用地面積34.1ha，總建筑規模50萬㎡。配套設施：2000㎡非獨立占地的公交場站（1處）。開發單元十五主導功能“以商業、商務公寓、居住等功能為主”，單元用地面積52. 3ha，總建筑規模139萬㎡。配套設施：派出所（1所）、通信機樓（1處）、郵政支局（1處）、小型垃圾轉運站（1處）、消防站（1處）、2000㎡非獨立占地的公交場站（2處）。開發單元十六主導功能“以商業、商務公寓等功能為主”，單元用地面積87. 2ha，總建筑規模258萬㎡。配套設施：新建220kv變電站（1處）、預留地鐵變電站（1處）、郵政所（1處）、小型垃圾轉運站（1處）、區域供冷站（1處）、2000㎡非獨立占地的公交場站（1處）。上述公告內容中的“ha”，就是公頃的意思，相當于1萬平方米。可以看出，這三個單元的面積都不小，其中第十六單元占地超過了故宮。修改的主要內容是：1、開發單元十四主導功能由“以商業、藝術文化娛樂等功能為主”改為“以商業、藝術文化娛樂、商務公寓等功能為主”。2、開發單元十五主導功能由“以商業、商務公寓、居住等功能為主”改為“以商業、居住、商務公寓等功能為主”；3、開發單元十六主導功能由“以商業、商務公寓等功能為主”改為“以商業、居住、商務公寓等功能為主”。可見，此次規劃調整中，增加的主要是居住功能，增加了住宅用地和商務公寓用地。比如第14單元，原來的功能表述里沒有商務公寓，現在增加了這個內容（而且還是一線海景的！）。媒體的普遍關注點，是前海媽灣增加了住宅用地。這當然是重要新聞點，其實更重要的是：深圳極有可能恢復了新批商務公寓用地！2020年“715調控”之后，深圳隨即宣布停止商務公寓用地的審批。根據上述文件：一、在全市范圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。規劃已經市規劃主管部門和各區政府（新區管委會）審議通過或建設用地規劃許可已經市規劃主管部門派出機構審批通過的商務公寓項目，可按原規定繼續辦理后續審批手續。二、對于已批規劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發企業自愿的基礎上，鼓勵轉為可售型人才住房。開發企業可向市住建部門申請納入住房發展年度實施計劃，并按程序向市規劃主管部門派出機構和各區城市更新和土地整備部門申請修改規劃。三、優化城市主副中心和組團中心內各功能用地規劃布局，減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。當時之所以出臺上述決定，主要是因為：住宅市場空前火爆，新房特別搶手，而深圳土地資源有限、住宅用地供應偏小。商務公寓市場庫存偏大，也是一個重要原因。現在，住宅市場已經降溫。克而瑞的數據顯示，深圳一季度新建商品住宅銷售面積只有90萬平方米，位居主要城市23位。一個實際生活了2000萬人口的城市，賣出的新房竟然還沒有一些城區不到500萬人口的城市多，說明市場真的是冷。銷售量下去，庫存就會上升，去化周期也會大幅反彈。一季度末，深圳商品住宅新房的去化周期顯著上升到了22.3個月，這個消化周期在主要城市里明顯偏高。根據住建部的要求，當一個城市新建住房去化周期超過18個月的時候，要減少供地。深圳已經滿足了減少供地的條件。在這種情況下，重啟商務公寓用地審批的條件就成熟了。商務公寓，從本質上說是住房。它跟住宅的區別是：商務公寓主要給商務人士提供居所。既然是商務人士，一般沒有落戶的需求、孩子上學的需求，甚至沒有每天做飯的需求。所以，商務公寓一般不能落戶，沒有學位，甚至不通燃氣。相當于閹割了的住宅。既然是閹割了的住宅，就可以不限購，方便商務人士購買。廣東最早推出商務公寓，主要是方便外商的，后來順便方便了內商。再后來，有些區域的商務公寓也默許了落戶、申請學位，并允許通燃氣。比如深圳目前就允許通燃氣，只是個別廚房沒有單獨窗戶的小戶型，不允許通燃氣。至于能否申請學位，深圳各區政策不一。學位緊張的區，暫時不允許商務公寓申請學位。但部分學位不那么緊張的區，比如鹽田、羅湖、福田等，已經允許申請學位了，只是積分略低一些。2020年，深圳宣布不再審批新的商務公寓用地后，一度被商務公寓開發商視作利好，很多樓盤都以它為由頭來推介。商務公寓審批如果真的“破戒”，意味著這類產品的競爭將加劇。深圳目前市面上一共有4種公寓：第一種是住宅屬性的單身公寓，很多項目已經不限購了，這種房子在申請學位的時候可能被歧視，但積分超過其他類型的公寓，處在公寓鄙視鏈的頂端。它的缺點是，居住體驗不如住宅，租金回報率不如其他公寓。第二種公寓是商務公寓，這種公寓的土地是商業性質，批地的時候注明了是商務公寓，因此獲得的各種權利超過第三、第四種公寓，但弱于住宅單身公寓。第三種公寓是商辦公寓，是由寫字樓改建而來的，帶有打擦邊球性質。一般來說，層高超過3米的，可以做LOFT的，往往是商辦公寓。商辦公寓價格在商務公寓基礎上，還會打折。第四種公寓，是產業公寓，或者叫產業宿舍，是在產業用地上建設的，只賣給企業。個人購買，需要注冊一個企業來持有，有房產稅，價格會更便宜一些。購買后出租的回報率，反而是四類公寓中最高的，只是相對麻煩一些，賣的時候最佳方式是“賣企業”，否則稅費很高。買方無法貸款。深圳近年來開始搞“工業上樓”，就是工業區改造，增加容積率和配套，尤其是增加產業宿舍的配套。未來產業宿舍會大量誕生，產品看起來跟商務公寓沒有區別，但更便宜。以上四類公寓，跟位置好的城中村房屋，將形成激烈的競爭關系。它們都是小戶型為主，租金價格相對便宜一些。所以，投資公寓需要優中選優，買“地鐵+商業綜合體”的上蓋，靠近產業聚集區。目前，深圳尚未正式官宣“重啟商務公寓用地審批”，前海或許只是一個特例。總之，這個消息有待進一步確認。為什么前海要增加住宅用地和商務公寓用地？主要是為了實現職住平衡，避免前海在夜間、節假日成為空城。編輯職住的不平衡會降低城市運行效率，加大路面擁堵。前海規劃的早期，曾宣布不批住宅用地，后來意識到這樣做的缺陷，所以近年來不斷增加居住用地。我們可以對比看一下，調整前和調整后的規劃圖，黃色的是二類住宅用地，很明顯大幅增加了。這意味，未來前海的住宅將集中在媽灣，而桂灣、前灣的住宅用地相對較少。至于增加商務公寓用地，相當于為全國富人開通了“零限購門檻”入住前海的機會，有利于增加前海的人氣。深圳曾在2018年7月31日，出臺了住宅限購3年、商務公寓限購5年的政策。其中商務公寓限購5年的政策，保留的必要性已經不太大，相信未來會有所調整。最近兩天，深圳灣超級總部基地區域內，也公示了規劃變更，在中信紅樹灣和華僑城中學（高中部）之間，增加了兩塊住宅用地，各1.7萬平方米左右（下圖）：無論是媽灣新增的住宅用地，還是超總基地新增的住宅用地，都將是深圳未來備受關注的住宅項目，誕生日光盤的可能性非常大。值得注意的是，最近前海還有如下的“學位變化”信息：