買房十余年未過戶，遇上拆遷補(bǔ)償款如何分配？判了！
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編輯 : 大寶123
發(fā)布 : 03-05
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房屋征拆是一個家庭的大事，面對高額補(bǔ)償款，幾家歡喜幾家憂，買房十余年未過戶的劉氏夫婦，就因這拆遷款犯起了愁。當(dāng)協(xié)議約定撞上政策規(guī)定，再加上房未過戶的雙重難題，他們該如何解決？朱先生一家五口在和諧社區(qū)和平村（化名）修建一棟四縫兩層的房屋。2009年6月，朱先生將其中兩縫，層高兩層的房屋賣給和諧社區(qū)誠信村（化名）劉氏夫婦。雙方在當(dāng)?shù)卮褰M工作人員的見證下簽訂《購房協(xié)議》，協(xié)議約定：“劉氏夫婦購買朱先生戶已建成房屋兩縫，層高兩層，占地面積為120平方米，價格為60萬元整。該房屋出售給買房者后，房主的所有一切管理權(quán)及使用權(quán)等，一切權(quán)利全部歸購買房屋者所有，原房主朱先生無干涉權(quán)。如遇國家政策變更，此協(xié)議為終身協(xié)議；所立協(xié)議內(nèi)容不得變更，如遇國家征收，該房屋土地的一切征收補(bǔ)償費，全部歸購買房屋人所有。”此協(xié)議經(jīng)各方簽字并由村組及社區(qū)見證蓋章，并簽署“同意轉(zhuǎn)讓”字樣。協(xié)議簽訂后，劉氏夫婦支付了購房款，朱先生將房屋交付給劉氏夫婦后，劉氏夫婦自此居住在內(nèi)。2021年9月，朱先生戶和劉氏夫婦的房屋被拆遷，因雙方未辦理房屋過戶手續(xù)，房屋土地使用權(quán)證仍登記在朱先生名下，當(dāng)?shù)夭疬w部門將劉氏夫婦房屋2縫與朱先生戶房屋2縫共計4縫房屋均納入朱先生一戶進(jìn)行了拆遷，朱先生戶由此獲得總拆遷款400萬元。同年11月，劉先生與朱先生在街道拆遷工作人員的協(xié)調(diào)下簽訂《房屋征收補(bǔ)償款分配協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為“劉氏夫婦主動配合將該處房屋拆除，朱先生在收到第二批40%征收款后,在街道、社區(qū)干部見證下，一次性將房屋補(bǔ)償款中110萬元打入劉先生賬戶。”12月1日，朱先生向劉氏夫婦轉(zhuǎn)賬支付了110萬元。劉氏夫婦認(rèn)為，自己享有征拆房屋一半所有權(quán)，應(yīng)獲得一半房屋相對應(yīng)的拆遷款，故朱先生還應(yīng)當(dāng)向自己支付征收款60萬元。經(jīng)多次向朱先生催要，朱先生以劉氏夫婦與自己不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員、房屋沒有辦理房屋登記手續(xù)，不享有該房屋的所有權(quán)且雙方已經(jīng)達(dá)成《房屋征收補(bǔ)償款分配協(xié)議》為由拒不支付。無奈之下，劉氏夫婦將朱先生一家五口訴至法院，請求朱先生返還不當(dāng)?shù)美铐?0萬元。一審法院認(rèn)為，第一、雙方均系和諧社區(qū)居民，案涉購房協(xié)議系雙方真實意思表示，無證據(jù)證明存在欺詐、脅迫的情形；第二、從協(xié)議內(nèi)容來看，朱先生等人將其已建成的房屋兩縫出售給劉氏夫婦，劉氏夫婦享有該房屋的所有一切管理權(quán)及使用權(quán)，由此可見，雙方買賣標(biāo)的物為已建成房屋的管理權(quán)及使用權(quán)等，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性、效力性規(guī)定；第三、該協(xié)議系在當(dāng)?shù)卮褰M協(xié)調(diào)、見證下簽訂，且有村組人員簽名，和諧社區(qū)亦簽署“同意轉(zhuǎn)讓”并蓋章；第四、協(xié)議簽訂后，雙方已按協(xié)議給付購房款、交付房屋，履行至今已有十余年，現(xiàn)朱先生等人主張該協(xié)議無效，明顯違背誠實信用原則，且與社會主義核心價值觀明顯不符。綜上，該協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按協(xié)議約定履行。根據(jù)協(xié)議約定，房屋出售后一切權(quán)利全部歸購買房屋者所有，原房主朱先生無干涉權(quán)。如遇國家征收，該房屋土地的一切征收補(bǔ)償費，全部歸購買房屋人所有，故劉氏夫婦所購房屋的拆遷款應(yīng)歸自己所有，朱先生應(yīng)將其獲得的劉氏夫婦2縫房屋的拆遷款支付給原告。朱先生認(rèn)為按照雙方簽訂的《房屋征收補(bǔ)償款分配協(xié)議》，其只需一次性支付劉氏夫婦110萬元拆遷款即劉氏夫婦的房屋拆遷款全部支付完畢的觀點，經(jīng)法院與該名拆遷工作人員聯(lián)系，其表示該協(xié)議并非一次性結(jié)算協(xié)議，僅為先行支付部分款項；同時從協(xié)議本身字面意思來看也無法得出朱先生只需支付110萬元即已全部支付完劉氏夫婦房屋拆遷款份額，故對朱先生的辯稱不予采信。經(jīng)法院依據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償明細(xì)表核算，劉氏夫婦還應(yīng)分得45萬元，故法院判決朱先生向劉氏夫婦支付房屋拆遷款45萬元。本案判決后，朱先生不服提起上訴，二審裁定駁回上訴，維持原判。同一個集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，對雙方均有約束力。本案戶主朱先生在已經(jīng)收取了購房款的情況下，本應(yīng)及時將房屋過戶至劉氏夫婦名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，劉氏夫婦可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價——征收補(bǔ)償款。房屋未辦理轉(zhuǎn)讓登記不發(fā)生物權(quán)變動效力，房屋的所有權(quán)仍然歸原所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)由原所有權(quán)人與房屋征收部門簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并獲得相應(yīng)的征收補(bǔ)償款，但是買受人可以基于《房屋買賣合同》向原所有權(quán)人主張權(quán)利，以征收補(bǔ)償款作為涉案房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價。故雖然劉氏夫婦的房屋沒有辦理過戶手續(xù)，但不影響房屋已出售的客觀事實，購買的房屋因拆遷所獲得的征拆款應(yīng)由房屋買受人劉氏夫婦享有。法官提醒：為了避免產(chǎn)生不必要的糾紛，買賣房屋時應(yīng)盡量在合同中詳細(xì)約定好買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，同時及時辦理房屋的過戶手續(xù)！來源：長沙市望城區(qū)人民法院編輯：以白